Retail Real Estate Advisory
RETAIL REAL ESTATE.DIFFERENT PERSPECTIVE.
Wir lösen komplexe Situationen zwischen Immobilie, Mietvertrag und Betreiber.
Retail Real Estate Advisory für Eigentümer, Asset Manager und Unternehmen.
- Analyse
- Strategie
- Verhandlung
- Umsetzung
01 Die zentrale Idee
Retail funktioniert nicht auf dem Papier.
Ein Mietvertrag kann juristisch korrekt sein und wirtschaftlich trotzdem nicht mehr funktionieren.
Ein Standort kann gut aussehen und trotzdem die falsche Frequenz haben.
Eine Fläche kann vermietbar erscheinen und trotzdem kein tragfähiges Konzept zulassen.
NEWAVE Real Estate Consulting betrachtet Handelsimmobilien deshalb nicht isoliert aus Sicht des Eigentümers, des Mieters oder des Maklers.
Wir betrachten das gesamte System:
- Standort.
- Fläche.
- Betreiber.
- Mietvertrag.
- Wirtschaftlichkeit.
- Perspektive.
Unser Ziel ist nicht der schnelle Abschluss.
Unser Ziel ist eine Lösung, die funktioniert.
02 Positionierung
Retail Real Estate Advisory
NEWAVE unterstützt Eigentümer, Asset Manager und Betreiber bei komplexen Fragestellungen rund um Einzelhandelsimmobilien, Shoppingcenter und innerstädtische Geschäftshäuser.
Der besondere Schwerpunkt liegt dort, wo Standardlösungen nicht mehr ausreichen:
- 01schwierige Mietvertragsverhandlungen
- 02wirtschaftlich belastete Mietverhältnisse
- 03Restrukturierungen
- 04Nachvermietungen
- 05Standort- und Konzeptfragen
- 06Nebenkosten- und Mietkostenanalysen
- 07Umbau- und Revitalisierungssituationen
- 08Interessenabgleich zwischen Eigentümer und Betreiber
Dabei verbinden wir langjährige Vermietungserfahrung auf Eigentümerseite mit einem tiefen Verständnis für die wirtschaftlichen Anforderungen der Betreiber.
03 Die Markenbotschaft
We understand both sides.
Viele Berater kennen entweder die Eigentümerseite oder die Mieterseite.
Wir kennen beide.
Wir verstehen, wie ein Asset Manager rechnet.
Wir wissen, welche Anforderungen Investment und Finanzierung an eine Immobilie stellen.
Und wir wissen, wie Vermieter über Mietnachlässe, Laufzeiten, Incentives, Baukostenzuschüsse, Vertragsänderungen oder Sonderkündigungsrechte denken.
Wir wissen aber genauso, wann eine Miete für einen Betreiber wirtschaftlich nicht mehr funktioniert.
Dieses Wissen schafft einen entscheidenden Vorteil:
Wir entwickeln Lösungen, die für beide Seiten verhandelbar sind.
TWO PERSPECTIVES.ONE SOLUTION.
04 Die Herausforderung
Retail verändert sich.
- Innenstädte verändern sich
- Shoppingcenter verändern sich
- Frequenzen verschieben sich
- Kosten steigen
- Konzepte verschwinden und neue Nutzungen entstehen
Mietverträge mit zehn oder fünfzehn Jahren Laufzeit treffen auf Märkte, die sich innerhalb weniger Jahre grundlegend verändern können.
Damit entstehen Situationen, für die es im ursprünglichen Mietvertrag häufig keine einfache Lösung gibt.
Genau dort beginnt unsere Arbeit.
05 Unser Ansatz
Erst verstehen. Dann verhandeln.
Eine erfolgreiche Verhandlung beginnt nicht mit einer Forderung.
Sie beginnt mit einer Analyse.
Wir betrachten unter anderem:
Den Standort
Wie entwickelt sich das Umfeld? Wie verändern sich Frequenz, Wettbewerb und Nutzungsmix?
Die Fläche
Ist die Fläche für das bestehende oder zukünftige Konzept geeignet?
Den Mietvertrag
Welche wirtschaftlichen und vertraglichen Stellschrauben bestehen?
Die Betriebskosten
Welche Kosten entstehen tatsächlich und wie entwickeln sie sich?
Den Betreiber
Welche Umsätze und Kostenstrukturen sind für einen nachhaltigen Betrieb erforderlich?
Die Eigentümerperspektive
Welche Alternative hat der Vermieter tatsächlich?
Erst aus diesen Faktoren entsteht eine belastbare Verhandlungsstrategie.
06 Leistungen
Sechs Leistungsbereiche. Eine Perspektive.
Von der Mietvertragsverhandlung bis zur Distressed Situation: Wir arbeiten dort, wo Standardlösungen nicht mehr ausreichen.
07 Was uns unterscheidet
Kein theoretisches Retail Consulting.
Wir kommen aus der operativen Vermietung.
Wir kennen Mietvertragsverhandlungen nicht aus Präsentationen, sondern aus der Praxis.
Wir kennen die Diskussionen über:
- Mietpreise.
- Baukostenzuschüsse.
- Laufzeiten.
- Nebenkosten.
- Frequenz.
- Umsätze.
- Umbauten.
- Mietrückstände.
- Leerstand.
- Flächenproduktivität.
Und wir wissen:
Am Ende entscheidet nicht die schönste Excel-Tabelle.
Am Ende müssen zwei Parteien einer Lösung zustimmen.
RETAIL ISABOUT ECONOMICS.
08 Erfahrung
Mehr als zwei Jahrzehnte Retail Real Estate.
Langjährige Erfahrung in der Vermietung von Shoppingcentern und Handelsimmobilien bildet die Grundlage unserer Beratung.
Diese Erfahrung ermöglicht es uns, Situationen sehr schnell aus unterschiedlichen Perspektiven zu beurteilen.
- Eigentümer
- Welche wirtschaftlichen Konsequenzen hat eine Entscheidung für das Asset?
- Mieter
- Welche Belastung kann ein Betreiber nachhaltig tragen?
- Vermietung
- Welche Alternative ist am Markt tatsächlich realistisch?
- Verhandlung
- Wo liegt die Schnittmenge, aus der eine Lösung entstehen kann?
09 Der NEWAVE-Prozess
Von der Analyse bis zur Umsetzung.
ANALYSE
Wir sammeln die relevanten Informationen.
- Mietvertrag.
- Nebenkosten.
- Umsätze.
- Standort.
- Flächen.
- Wettbewerb.
- Marktentwicklung.
SCENARIOS
Wir entwickeln unterschiedliche Handlungsoptionen.
- Best Case.
- Real Case.
- Verhandlungslösung.
- Alternative Vermietung.
- Exit.
ECONOMICS
Wir berechnen die wirtschaftlichen Auswirkungen.
- Nicht nur im ersten Jahr.
- Sondern über die relevante Vertragslaufzeit.
STRATEGY
Wir definieren:
- Ziel.
- Argumentation.
- Forderung.
- Verhandlungskorridor.
- Fallback.
NEGOTIATION
Wir führen oder begleiten die Verhandlung.
- Sachlich.
- Wirtschaftlich.
- Lösungsorientiert.
IMPLEMENTATION
Wir begleiten die Umsetzung bis zur vereinbarten Lösung.
10 Case Stories
Aus der Praxis.
Drei Situationen, in denen eine normale Mietvertragsdiskussion nicht mehr ausgereicht hat.
11 Für wen wir arbeiten
Beide Seiten des Tisches.
RETAILERS & OPERATORS
- Einzelhandel
- Gastronomie
- Food
- Beauty
- Fitness
- Freizeit
- Dienstleistung
- Gesundheit
OWNERS & INVESTORS
- Immobilieneigentümer
- Investmentgesellschaften
- Family Offices
- Fonds
- Projektentwickler
ASSET & CENTER MANAGEMENT
- Asset Manager
- Property Manager
- Centermanager
- Leasing Manager
ADVISORS
- Steuerberater
- Wirtschaftsprüfer
- Rechtsanwälte
- Restrukturierungsberater
Wir ergänzen deren Expertise um die immobilienwirtschaftliche und operative Retailperspektive.
12 Netzwerk statt Overhead
Senior Expertise. Lean Structure.
NEWAVE arbeitet bewusst mit einer schlanken Struktur.
Je nach Aufgabenstellung ergänzen wir unser Know-how gezielt durch Spezialisten aus unserem Netzwerk.
Beispielsweise:
- Architektur
- Baurecht
- Mietrecht
- Steuern
- Technik
- Marktforschung
- Design
So erhält der Auftraggeber genau die Expertise, die für das jeweilige Projekt benötigt wird.
13 Die Haltung
Wir suchen nicht nach Argumenten.Wir suchen nach Lösungen.
Eine erfolgreiche Verhandlung braucht keine maximale Eskalation.
Sie braucht eine realistische Alternative.
Deshalb stellen wir drei Fragen:
- Was passiert, wenn nichts verändert wird?
- Welche Alternative haben beide Parteien?
- Welche Lösung ist wirtschaftlich besser als diese Alternative?
Wenn diese Fragen beantwortet sind, entsteht eine belastbare Verhandlungsposition.
LET’S TALK RETAIL.
- Sie haben einen Mietvertrag, der wirtschaftlich nicht mehr funktioniert?
- Sie planen die Neupositionierung einer Handelsimmobilie?
- Sie befinden sich in einer schwierigen Verhandlung?
- Oder Sie möchten wissen, welche wirtschaftlichen Optionen tatsächlich bestehen?
Sprechen wir darüber.